李대통령 "부동산 실거래가, 놀라울 정도로 하락"
금리 인상과 연체율 급증은 강한 하락지표지만 서울은 90주 연속 상승
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 이재명 대통령이 서울 주요 지역의 부동산 실거래가격이 큰 폭으로 하락하고 있다며 시장 상황을 정확한 통계로 판단해야 한다고 강조했다. 그러나 실제 서울 아파트 시장에서는 강남권 초고가 주택의 가격 조정과 외곽 지역의 상승세가 동시에 나타나고 있어 시장 전체를 하락 국면으로 단정하기는 어려운 상황이다.
거래량 감소와 매물 증가, 대출금리 상승 등 가격 하방 압력이 커지는 가운데 전월세 물량 부족과 공급 불확실성은 여전히 매수 수요를 자극하는 요인으로 작용하고 있다. 서울 아파트 시장이 전반적인 하락으로 전환할지, 지역별 차별화가 이어질지 관심이 쏠린다.
이재명 대통령 “주요 지역 실거래가 놀라울 정도로 하락”
이재명 대통령은 지난 3일 청와대에서 열린 국무회의에서 수도권 주택시장과 관련해 “주요 지역들의 부동산 실제 거래 가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있다”고 밝혔다.
이어 부동산 가격 상승을 이익으로 보는 일부에서 통계의 특정 부분만을 활용해 시장 상황을 한쪽 방향으로 전달하는 측면이 있다며, 국민이 객관적인 데이터를 직접 확인할 수 있도록 정확한 정보를 제공하는 것이 중요하다고 강조했다.
이 대통령은 같은 날 SNS를 통해서도 부동산 시장을 판단할 때 거래량과 매물 증감, 주요 지역의 실거래가격, 주택 공급 흐름, 금리와 경기, 담보대출 연체율, 경매 건수와 낙찰률 등을 종합적으로 살펴야 한다고 설명했다.
집값이 크게 하락할 경우 공적임대주택 용도로 정부가 주택을 대량 매입하는 방안도 검토하고 있다고 밝혔다. 다만 이 대통령은 부동산 가격의 폭등과 폭락 모두 바람직하지 않다는 입장을 함께 내놓았다.
강남3구는 하락세…압구정 초고가 아파트 조정 두드러져
대통령의 발언은 최근 강남3구를 중심으로 나타난 가격 조정 흐름과 관련이 있는 것으로 풀이된다.
한국부동산원에 따르면 10월 26일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 상승했다. 서울 전체로는 90주 연속 상승세를 이어갔지만, 강남구와 서초구, 송파구는 같은 기간 각각 0.38%, 0.35%, 0.22% 하락했다. 강남3구의 약세가 이어지는 가운데 서울 전체 통계와 상급지의 개별 거래가격 사이에 차이가 나타난 것이다.
실거래 사례에서도 강남권 초고가 아파트의 조정 폭이 확인된다.
KB부동산이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 최근 60일간 서울 아파트 거래 가운데 역대 최고가 대비 하락액이 큰 상위 10건 중 7건이 강남구 압구정동에 집중됐다.
압구정 현대(신현대) 전용면적 182㎡는 지난달 14일 88억원에 거래됐다. 올해 7월 기록한 최고가보다 24억5000만원 낮은 금액이다. 같은 단지 전용 111㎡도 지난달 19일 55억9000만원에 거래돼 종전 최고가보다 19억1000만원 하락했다.
대치동 은마아파트 전용 84㎡ 역시 지난달 34억원에 거래돼 연초 거래가인 42억원보다 8억원 낮은 가격을 기록했다.
다만 이 같은 하락 거래가 시장 전체의 가격 하락을 의미하는 것은 아니다. 일부 전문가들은 초고가 재건축 단지의 경우 세제와 대출 규제, 재건축 관련 매도 여건 등이 복합적으로 작용했을 가능성이 있다고 보고 있다. 특히 조합원 지위 양도 제한 등 일정한 시점 이전에 매각해야 하는 사정이 있는 집주인이 가격을 낮춰 내놓은 급매물은 일반적인 수요 위축에 따른 가격 하락과 구분할 필요가 있다는 지적이다.
서울 외곽은 신고가…중저가 지역 상승세 이어져
강남권과 달리 서울 외곽 및 중저가 지역에서는 여전히 상승 흐름이 나타나고 있다.
한국부동산원 통계상 10월 마지막 주 서울 25개 자치구 가운데 강남3구를 제외한 22개 지역은 상승세를 보였다. 특히 성북구와 서대문구, 강북구, 도봉구 등 상대적으로 주택 가격이 낮은 지역의 주간 상승률이 두드러졌다.
개별 거래에서도 가격 상승 사례가 확인된다. 성북구 길음동 '길음뉴타운2단지푸르지오' 전용 84㎡는 지난달 13억2500만원에 거래돼 기존 7월 신고가인 11억8000만원을 넘어섰다.
올해 들어 서울 자치구별 상승률을 살펴봐도 지역 간 차이가 뚜렷하다. 성북구는 약 16.6%, 서대문구는 14.1%, 강서구는 13.1%, 구로구는 13.0% 상승한 것으로 나타났다. 반면 10월 넷째 주 기준 연초 대비 아파트 매매가격이 하락한 자치구는 강남구가 유일했다.
이처럼 서울 주택시장은 고가 주택이 밀집한 강남권에서는 가격 조정이 진행되는 반면, 실수요가 집중되는 중저가 지역에서는 상승세가 이어지는 양상이다.
전월세 매물 부족과 임차료 상승도 외곽 지역의 매수 수요를 뒷받침하는 요인으로 꼽힌다. 전세나 월세를 구하기 어려워진 세입자와 신혼부부 등이 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서 매수를 검토하면서 서울 외곽과 인접 경기 지역으로 수요가 이동하고 있다는 분석이다.
거래량 줄고 매물 늘어…시장 하방 압력은 커져
가격 흐름과 별개로 거래량과 매물 지표에서는 시장 위축 신호가 나타나고 있다.
국토교통부에 따르면 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3915건으로 전월보다 14.7%, 전년 동월보다 42.4% 감소했다. 지난 5월 거래량이 8946건이었던 것과 비교하면 절반에도 미치지 못하는 수준이다.
매물은 증가하는 추세다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 8월 3일 6만409건에서 11월 3일 7만7451건으로 약 28.2% 늘었다. 다만 매물 증가가 서울 전역에서 동일하게 나타나는 것은 아니다. 강남권 등 고가 주택 밀집 지역에서는 매물이 늘어난 반면 일부 외곽 지역에서는 오히려 감소한 곳도 있다.
대출금리 상승도 주택 매수 심리에 부담을 주고 있다. 시중은행의 고정형 주택담보대출 평균금리가 연 5%를 넘어섰고, 일부 상품에서는 6%대 금리도 나타나고 있다. 은행권 주택담보대출 연체율은 0.31%로 연중 최고 수준을 기록했으며, 취약차주의 연체율도 높아졌다.
금리 부담이 장기화하면 대출을 활용해 주택을 매수한 가구의 금융비용이 커지고, 일부 차주의 경우 보유 주택을 매물로 내놓을 가능성도 있다.
경매시장에서도 주택시장 부담을 보여주는 지표가 나타난다. 9월까지 전국 법원 경매 건수는 26만3018건으로 집계됐으며, 전국 매각률은 21.2%까지 낮아졌다. 다만 서울 아파트 경매시장에서는 노원구와 도봉구, 구로구 등 일부 지역을 중심으로 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 사례도 나타나고 있다.
2028년 공급 전망에도 시각차…실제 입주까지는 시간 필요
주택 공급을 둘러싼 전망 역시 시장의 주요 변수다.
이 대통령은 2022년부터 이어진 주택 인허가 감소가 최근 서울 집값 상승의 원인 중 하나였지만, 현 정부 들어 인허가가 정상화되면서 2028년 전후부터 공급 부족이 완화될 것이라고 전망했다. 3기 신도시 입주 물량 증가와 수도권 주택 공급 확대 정책도 함께 언급했다.
반면 시장에서는 공급 대책의 발표와 실제 입주 사이에 상당한 시차가 있다는 점을 지적한다. 정부가 인허가와 착공 속도를 높이더라도 실제 입주까지는 통상 수년이 걸리는 만큼 단기적인 공급 부족을 해소하기에는 한계가 있다는 분석이다.
전월세 시장의 불안도 변수다. 서울과 1기 신도시 정비사업이 진행되면서 발생하는 이주 수요를 수용할 주택이 충분하지 않으면 임대차 시장의 수급 불균형이 심화할 수 있다. 매매가격이 일부 조정되더라도 전세와 월세 부담이 커지면 실수요자의 주거비 부담은 쉽게 낮아지지 않을 수 있다.
서울 집값 하락 신호와 상승 요인 공존…지표 종합 판단해야
현재 서울 아파트 시장은 가격 하락과 상승을 가리키는 신호가 동시에 나타나고 있다.
강남3구의 연속적인 가격 하락과 초고가 아파트의 급매 거래, 매물 증가와 거래량 감소는 시장의 하방 압력이 커지고 있음을 보여준다. 반면 서울 전체 아파트값은 90주 연속 상승했고, 중저가 지역에서는 신고가 거래가 이어지고 있다. 여기에 전월세 불안과 향후 입주 물량에 대한 우려도 매수 수요를 지탱하는 요인으로 남아 있다.
결국 일부 고가 아파트의 하락 거래만으로 서울 전체 집값이 하락 국면에 진입했다고 판단하기는 어렵다. 반대로 서울 전체 통계가 상승세를 유지한다는 이유만으로 강남권의 가격 조정이나 거래 위축 신호를 가볍게 볼 수도 없다.
앞으로 주택시장의 방향을 판단하려면 거래량과 매물 변화뿐 아니라 지역별 실거래가격, 실제 입주 물량, 전월세 수급, 대출금리와 연체율, 경매 낙찰률 등을 함께 살펴볼 필요가 있다. 서울 아파트 시장의 향방은 이들 지표 가운데 어떤 요인이 더 강하게 작용하느냐에 따라 달라질 전망이다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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